Титульное страхование: что это и от чего защищает
Титульное страхование покрывает риск утраты права на объект в собственности: квартиру, комнату, апартамент, дом, земельный участок или другую недвижимость. Обычно страхование титула оформляют при приобретении жилья в ипотеку на вторичном рынке.
Несмотря на то, что большая часть ипотечных объектов проходит тщательную проверку в банке, на 100% защитить себя от вероятности стать участником судебного процесса после сделки невозможно. Может оказаться, что квартиру много лет назад приватизировали с нарушениями, продавец жилья страдал психическим заболеванием или продал недвижимость под руководством злоумышленников. Полис страхования титула позволяет избежать крупных финансовых потерь, если право на приобретенную недвижимость заявят родственники продавца или третьи лица.
Какие страховые случаи предусмотрены полисом
Страхование титула позволяет получить выплату от страховой компании, если суд признает недействительной сделку купли-продажи и обяжет покупателя вернуть недвижимость продавцу. Для этого могут быть разные предпосылки, например:
-
Сделка была оформлена по недействительным или поддельным документам, подтверждающим право собственности продавца на имущества.
-
Прошлого собственника квартиры или дома признали недееспособным или неспособным понимать значение своих действий в момент продажи недвижимости.
-
Сделка нарушила права несовершеннолетних, имеющих право на часть недвижимости, в частности, если в приобретение объекта был вложен материнский капитал, но доли детям не выделили.
-
Прежний владелец квартиры был обманут или продал имущество под влиянием насилия, угроз или психологического давления.
-
В ходе купли-продажи недвижимости были нарушены права других собственников или потенциальных покупателей. К примеру, при продаже доли квартире о ней не уведомили других собственников объекта, имеющих преимущественное право покупки.
-
Сделку признали мнимой или притворной.
Перечень страховых случаев всегда зафиксирован в договоре страхования.
В каких ситуациях титульное страхование недвижимости не работает
Перечень исключений у разных страховых компаний часто отличается, но основные пункты схожи. Обычно в возмещении по полисам страхования титула отказывают, если:
-
В момент заключения страхового договора право собственности на недвижимость уже было оспорено в судебном порядке или приобретаемый объект фигурировал в уголовном деле.
-
Покупатель недвижимости в момент заключения сделки знал об обстоятельствах, которые могут привести к утрате имущества.
-
Недвижимость изъяли для государственных или муниципальных нужд.
-
Собственник лишился жилья из-за нарушения договорных или гарантийных обязательств. Например, взял кредит в МФО под залог квартиры и не оплачивал его или не платил ипотеку, поэтому недвижимость забрал банк.
-
Владельца жилья выселили из него из-за нарушения правил эксплуатации имущества, например, если он сделал перепланировку, не соответствующую строительным нормам, и отказался привести жилье в первоначальное состояние даже после решения суда.
Также страховым случаем не признают утрату прав на недвижимость, произошедшую из-за ядерного взрыва, гражданской войны или военных действий.
Всегда ли оформляют страхование титула при ипотеке
Ипотечник всегда покупает полис страхования недвижимости — это требование закона. Обычно в течение всего срока выплаты кредита заемщик оплачивает еще один полис — страхования жизни и здоровья, так как отсутствие такой страховки обычно увеличивает ставку, а значит и ипотечные платежи. Условие об ухудшении условий кредитования обычно прописано в кредитном договоре.
Страхование титула остается полностью на усмотрение заемщика. Банк может порекомендовать застраховать титул, но заемщик вправе отказаться. Никаких санкций за отсутствие такой страховки в кредитных договорах обычно не предусмотрено.
Тем не менее, застраховать титул квартиры все же стоит, если не хочется оказаться в ситуации, когда недвижимость по суду отошла прежнему владельцу, а ипотечные платежи остались. Утрата права собственности на жилье — не основание для расторжения кредитного договора. Заемщик, потерявший право на ипотечную квартиру по судебному решению, обязан продолжать платить по кредиту. Если титул был застрахован, долг перед банком покроет страховая компания.
В чем отличия титульного страхования от других видов
Если кратко — во всем. В сравнительной таблице показали разницу между страховками, которые обычно покупают при приобретении жилья в ипотеку.
|
|
Титульное страхование |
Страхование объекта залога (недвижимости) |
Страхование жизни и здоровья |
|
Объект страхования |
Право собственности на приобретенное жилье |
Конструктивные элементы объекта недвижимости: стены, полы, потолки, перекрытия, перегородки, входные двери, остекление |
Жизнь и здоровье заемщика |
|
Вид страхования |
Добровольное |
Обязательное |
Добровольное |
|
Влияние отказа от страховки на условия кредитования |
Можно не оформлять или не продлевать полис, процентная ставка и другие параметры кредита не изменятся |
Полис обязательный, без него могут не выдать деньги. Если вовремя не продлить полис, банк вправе начислить неустойку или потребовать выплаты всей суммы задолженности |
При отказе от страховки или несвоевременном продлении полиса банк имеет право поднять ставку по ипотеке |
|
Страховые случаи |
Потеря права собственности на объект недвижимости по вступившему в силу решению суда |
Разрушение конструктивных элементов объекта |
Уход из жизни, получение инвалидности I или II группы. |
Как купить полис для защиты права собственности на жилье
Для покупки страховки можно обратиться в любую страховую компанию, не обязательно в ту, которую рекомендует банк.
Помимо паспорта и ипотечного договора при оформлении страховки титула могут потребоваться другие документы. Перечень бумаг зависит от характеристик объекта и параметров сделки. Страховщик может запросить:
-
паспорт, документы о заключении и расторжении брака, о смене имени прежнего собственника (при наличии);
-
договоры купли-продажи, дарения, уступки права требования, наследственные свидетельства и другие правоустанавливающие документы, в том числе по прошлым сделкам с этой недвижимостью;
-
постановление, распоряжение или приказ органов опеки, разрешающий продажу квартиры;
-
уведомление о праве преимущественной покупки и нотариально заверенный отказ от него;
-
заявление прежнего собственника об отсутствии иных наследников, если жилье получено по наследству;
-
нотариально заверенное согласие мужа или жены на проведение сделки;
-
документы, подтверждающие, что недвижимость не находится в общей собственности супругов, например, брачный договор;
-
согласие лиц, отказавшихся от приватизации;
-
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие дееспособность бывших собственников;
-
подробную выписку из домовой книги или аналогичный документ, позволяющий убедиться в том, что в квартире или доме нет зарегистрированных;
-
другие документы.
Договор страхования можно заключить на любой срок от 12 месяцев. Обычно титул страхуют в течение 3 лет после приобретения недвижимости, так как большинство судебных разбирательств, касающихся оспаривания сделок, происходят в этот период.
Что делать, если сделку с ипотечной квартирой оспорили в суде
О событии с признаками страхового случая нужно как можно скорее сообщить страховщику. Предельный срок обращения всегда указан в страховом договоре. Специалист расскажет, какие документы потребуются для получения выплаты. Обычно к заявлению в страховую компанию нужно приложить:
-
документы на недвижимость, подтверждающие право собственности
-
решение или постановление суда;
-
материалы, относящиеся к судебному делу.
Страховая компания примет заявление, проанализирует документы и, если признает случай страховым, выплатит компенсацию. Так как выгодоприобретателем по договорам страхования ипотеки почти всегда является банк, деньги перечислят банку — они пойдут на выплату кредиту. Разницу между страховой суммой (суммой, на которую застрахована недвижимость) и остатком задолженности по ипотечному кредиту переведут заемщику.
